Παράθυρο για «λίφτινγκ» στις αντικειμενικές αξίες – Παράταση σε τρια μέτρα “κλειδιά” για την αγορά ακινήτων – κατασκευών

Νέες, ευνοϊκές ρυθμίσεις για την αγορά ακινήτων προβλέπει φορολογικό νομοσχέδιο- σκούπα του υπουργείου Οικονομικών που τέθηκε σε διαβούλευση. Παράλληλα το εν λόγω σχέδιο νόμου ανοίγει “παράθυρο” για μειώσεις – διορθώσεις στις ζώνες με τις αντικειμενικές αξίες “βάζοντας” στο παιχνίδι του δήμους. Συγκεκριμένα αναφέρεται ότι με το άρθρο 34 του νομοσχεδίου δίνεται η δυνατότητα στους δήμους από την 1η έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 να υποβάλουν ενστάσεις με τη κατάθεση στοιχείων για τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Επίσης στις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου εντάσσεται η παράταση στο “πάγωμα” του ΦΠΑ και του Φόρου Υπεραξίας, αλλά και ανάλογη παράταση στην ειδική φοροέκπτωση για δαπάνες αναβάθμισης κατοικιών, όχι μόνο ενεργειακών αλλά και λειτουργικών- αισθητικών.

Το νομοσχέδιο, που περιλαμβάνει και διατάξεις για τις κρατικές ενισχύσεις, θα μείνει σε διαβούλευση ως τις 21 Νοεμβρίου. Αμέσως μετά θα πάει για ψήφιση, ενεργοποιώντας τις διατάξεις που περιμένει η αγορά:

Συγκεκριμένα προβλέπονται:

Αντικειμενικές Αξίες

Δυνατότητα για διορθώσεις στις αντικειμενικές τιμές σε περιοχές με ακραίες αυξήσεις ανοίγει το υπουργείο Οικονομικών, με το νομοσχέδιο που έθεσε σε διαβούλευση στο τέλος της περασμένης εβδομάδας. Ειδικότερα με το άρθρο 34 του νομοσχεδίου δίνεται η δυνατότητα στους δήμους από την 1η έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 να υποβάλουν ενστάσεις με τη κατάθεση στοιχείων για τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Με βάση τα στοιχεία αυτά το υπουργείο Οικονομικών θα μπορεί να προχωρήσει σε διορθώσεις στις περιοχές που είναι υψηλότερες από τις πραγματικές. Αυτό βέβαια θα επηρεάσει δεκάδες φόρους, τέλη και επιδόματα, όπως π.χ. το ΚΕΑ που έχουν ως βασικό κριτήριο το ύψος της αντικειμενικής αξίας της περιουσίας του κάθε φορολογούμενου.

Ο ΕΝΦΙΑ

Επίσης θα μπορεί, σε περιπτώσεις αναθεωρήσεων προς τα κάτω, να επανυπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ αλλά και οι φόροι για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων που αφορούσαν περίοδο από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Επιδόματα

Επίσης, όπως αναφέρθηκε μπορεί να διευρυνθεί ο αριθμός των νοικοκυριών που λαμβάνουν κοινωνικά επιδόματα καθώς ένα από τα κριτήρια για τη χορήγηση τους είναι η φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας. Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του εν λόγω νομοσχεδίου, «με την αξιολογούμενη ρύθμιση προβλέπεται υπό ορισμένες προϋποθέσεις, η δυνατότητα επανάληψης της διαδικασίας καθορισμού τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων, κατόπιν υποβολής από 1.12.2022 έως και 31.12.2022 της προβλεπόμενης γνώμης των δημοτικών συμβουλίων των οικείων δήμων.

Είναι γεγονός ότι κατά τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων, διαπιστώθηκε ότι υπήρξαν περιοχές στη χώρα για τις οποίες δεν εκφράστηκε η γνώμη των δημοτικών συμβουλίων, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τη σημαντική άνοδο των τιμών εκκίνησης σε ορισμένες περιοχές δημιούργησε σε κάποιους δήμους επιφυλάξεις, καθώς επικαλούνται πραγματικά στοιχεία που ίσως δεν ελήφθησαν υπόψη και σε επανεξέταση θα οδηγούσαν ενδεχομένως σε διαφορετικά αποτελέσματα ως προς τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των εντός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμού ακινήτων.

Ο καθορισμός τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων επηρεάζει τη φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων στις περιοχές αυτές, διότι οι τιμές εκκίνησης λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται ή αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία.

Επιπλέον, η αξία της περιουσίας, όπως διαμορφώνεται βάσει αυτών, αποτελεί προϋπόθεση χορήγησης διάφορων κοινωνικών παροχών από το κράτος. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα αφενός να επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες με υπέρμετρη φορολογία και αφετέρου να στερούνται ενισχύσεων και παροχών, που υπό κανονικές συνθήκες δικαιούνται».

Άλλα μέτρα

Παρατείνεται, επίσης, κατά δύο επιπλέον έτη η παροχή έκπτωσης φόρου κατά 40% για τις δαπάνες που καταβάλλουν οι πολίτες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων τους.

Συγκεκριμένα, η έκπτωση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων παρέχεται για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων που πραγματοποιούνται μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2024, αντί της προβλεπόμενης ημερομηνίας της 31ης Δεκεμβρίου 2022, κατανεμημένη ισόποσα, όπως ισχύει και σήμερα, σε περίοδο 4 φορολογικών ετών και για ανώτατο συνολικό ύψος δαπανών έως 16.000 ευρώ. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου αποτελεί η απόδειξη των δαπανών μέσω νόμιμων παραστατικών και η εξόφλησή τους με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Η ρύθμιση συγκαταλέγεται στο πλαίσιο των παρεχόμενων κινήτρων που χορηγούνται για την πράσινη μετάβαση της οικονομίας και της κοινωνία. Αυτό αναφέρεται στο άρθρο 5 του φορολογικού νομοσχεδίου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Οικονομικών.

Ουσιαστικά όσοι φορολογούμενοι δαπανήσουν το 2023 και το 2024 χρήματα για ανακαινίσεις και βελτιώσεις στα σπίτια και τα λοιπά κτίσματα που κατέχουν θα έχουν το δικαίωμα να αποφύγουν φόρο εισοδήματος έως 1.600 ευρώ τον χρόνο στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024 – 2028.

Επίσης σημειώνεται ότι οι επιλέξιμες δαπάνες πρέπει να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτίρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.

ΦΠΑ για ακίνητα

Επιπλέον προβλέπεται ότι με αίτηση του κατασκευαστή οικοδομών αναστέλλεται μέχρι τις 31.12.2024 η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Η αναστολή αφορά το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του κατασκευαστή. Αναστολές που χορηγήθηκαν με ισχύ έως τις 31.12.2022 παρατείνονται έως τις 31.12.2024.

Φόρος υπεραξίας

Αναστέλλεται, παράλληλα, μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2024 η επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Πρόκειται για ένα μέτρο που επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων αλλά βρίσκεται στον πάγο από το 2013 καθώς διαπιστώθηκε ότι η υλοποίησή του θα προκαλούσε σοβαρές παρενέργειες στην αγορά ακινήτων. Ο φόρος υπεραξίας προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης. Η υπεραξία προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο.

Γιώργος Αλεξάκης