Ακριβά ενοίκια και σπίτια «πνίγουν» τους νέους

Ο Νίκος Χριστοδουλάκης γράφει για ένα φαινόμενο διεθνές που πλέον λαμβάνει διαστάσεις και στη χώρα μας – Οι δύο νέοι παράγοντες που απογειώνουν τα ενοίκια προς τα επάνω

Το άνοιγμα των Πανεπιστημίων και η εγκατάσταση φοιτητών σε πόλεις άλλες από αυτές που μένουν οι γονείς τους ανέδειξε το πρόβλημα των αυξημένων ενοικίων που πρέπει να πληρώσουν φέτος για να εξασφαλίσουν στέγη.

Το πρόβλημα όμως δεν αφορά μόνο τους φοιτητές και τα μικρά διαμερίσματα που ψάχνουν κοντά στα πανεπιστήμια, αλλά όλες τις κατοικίες που θέλουν να νοικιάσουν είτε φοιτητές είτε οικογένειες. Το ίδιο φαινόμενο αυξημένων ενοικίων απαντάται και σε άλλες χώρες της Ευρώπης αλλά και στις μεγαλουπόλεις των ΗΠΑ. Φαίνεται λοιπόν να υπάρχουν ευρύτερες διεργασίες που οδήγησαν σε αυτό το αποτέλεσμα και καλό θα είναι να τις γνωρίζουμε για να έχει κάποια προοπτική επιτυχίας η προσπάθεια ανάσχεσης που κάνουν πολλές κυβερνήσεις.

Ένας καταρχήν σημαντικός λόγος είναι ο δημογραφικός και αφορά τους λεγόμενους millennials – τα παιδιά της χιλιετίας – τα οποία γεννήθηκαν προς το τέλος της πολλά υποσχόμενης δεκαετίας του 1990. Τότε η παγκοσμιοποίηση φαινόταν να απαντά σε όλα τα προβλήματα που εμφανιζόταν και μια απρόσκοπτη και διαρκής ευημερία έμοιαζε εφικτή. Η κατάρρευση της τεχνολογικής φούσκας το 2000, της Lehman Brothers το 2008 και η κρίση του Ευρώ και του ελληνικού χρέους το 2010, ματαίωσαν την αβάσιμη υπεραισιοδοξία και έσπειραν ύφεση σε πολλά μέρη του κόσμου που ακόμα δεν έχει ξεπεραστεί. Πολλά από τα αυτονόητα αγαθά που είχε κάποιος τις προηγούμενες δεκαετίες ακυρώθηκαν.

Τώρα λοιπόν που οι millennials μεγάλωσαν και θέλουν να κάνουν οικογένεια και παιδιά δεν βρίσκουν ούτε τα φτηνά σπίτια να τους περιμένουν σε αφθονία – όπως λίγο-πολύ συνέβη με την προηγούμενη γενιά – ούτε το εισόδημα τους να είναι επαρκώς μεγάλο για να διαλέξουν στα ακριβά προάστεια των μεγαλουπόλεων.

Σε αυτή την εσωτερική έλλειψη κατοικιών ήλθαν να προστεθούν δύο άλλοι εξωγενείς παράγοντες: ο πρώτος δημιουργήθηκε από την πανδημία και τις δυνατότητες που προέκυψαν για εργασία από το σπίτι. Ήδη πολλοί επαγγελματίες, που δεν θα χρειάζεται πλέον να μεταβαίνουν καθημερινά στο κέντρο, αναζητούν σπίτια στα προάστια ή κοντά σε σχολικές υποδομές για τα παιδιά τους. Η πανδημία έχει αλλάξει ουσιαστικά την ζήτηση σπιτιών μεσαίου μεγέθους και πιέζει αυξητικά όλη την κλίμακα.

Ο δεύτερος λόγος είναι η αισθητή αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό και κυρίως από αναπτυσσόμενες χώρες. Καθώς τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης σε αυτές τις χώρες αυξάνονται με πολύ γρήγορους ρυθμούς αλλά η πολιτική κατάσταση εξακολουθεί να είναι ταραχώδης και αβέβαιη, αναζητούν να αγοράσουν ένα σπίτι ή διαμέρισμα σε κάποια ασφαλέστερη χώρα της Δύσης.

Καθώς το Λονδίνο και άλλες βορειοευρωπαϊκές χώρες έχουν κορεστεί και οι τιμές έχουν γίνει απλησίαστες για μεσαία βαλάντια, η ζήτηση σιγά-σιγά κατεβαίνει προς τον ευρωπαϊκό Νότο, την Ισπανία και Πορτογαλία, Ιταλία, Κύπρο και πλέον την Ελλάδα. Η χώρα μας μάλιστα έχει φροντίσει να ενισχύσει από μόνη της το φαινόμενο αυτό με τα προγράμματα Χρυσής Βίζας, την οποία οι αγοραστές παραλαμβάνουν αυτομάτως! Αν και η αγορά από ξένους δεν σημαίνει αυτομάτως και μετοίκηση στην χώρα μας, το σπίτι συνήθως «βγαίνει» από την αγορά εσωτερικών ενοικίων και προσανατολίζεται να βρει ξένους ενοίκους ή να γίνει airbnb.

Η ζήτηση σπιτιών από ξένους αυξάνει έτι περισσότερο για λόγους που επίσης σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή, καθώς βλέπουν ότι σε μερικές χώρες οι συνθήκες διαβίωσης γίνονται όλο και πιο προβληματικές και φροντίζουν να διασφαλίσουν ένα καταφύγιο σε πιο εύκρατες χώρες.

Η διογκούμενη ζήτηση από το εξωτερικό έχει οδηγήσει στην δημιουργία μεγάλων επιχειρήσεων Real-Estate που αγοράζουν μαζικά τα σπίτια για να τα διοχετεύσουν μετά σε ξένους πελάτες τους. Σε πολλές χώρες που δοκιμάστηκαν από την κρίση χρέους, συσσωρεύτηκαν βουνά ολόκληρα από μη-εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια και οι εταιρείες αυτές δεν είχαν παρά να αγοράσουν έτοιμο το πακέτο σπιτιών-δανείων από τις τράπεζες και στη συνέχεια να το διαφημίσουν στην διεθνή πελατεία. Σε πολλές περιπτώσεις, η συγκέντρωση πολλών κατοικιών επιτρέπει στις εταιρείες αυτές να φέρονται ολιγοπωλιακά, ωθώντας τις τιμές των ενοικίων και της πώλησης προς τα πάνω.

Πρόσφατα, η κυβέρνηση της Ιρλανδίας για να αποτρέψει την μαζική αγορά σπιτιών από τις μεγαλο-εταιρείες Real-Estate, αύξησε σημαντικά τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Η κίνηση όμως δεν είχε αποτέλεσμα γιατί το κόστος απλώς πέρασε στους ανύποπτους και βιαστικούς πελάτες του εξωτερικού.

Συνέπειες

Με τα δεδομένα αυτά, η στενότητα στέγης στις δυτικές χώρες δεν είναι απλώς μια δυσκολία που συναντά κάποιος στην αρχή της σταδιοδρομίας του και σε λίγα χρόνια θα την έχει ξεπεράσει. Είναι σαφές ότι όσο εντείνεται και πολλαπλασιάζεται η ζήτηση του εξωτερικού, η πίεση στην εσωτερική αγορά θα γίνεται όλο και πιο ασφυκτική με σειρά αρνητικών επιδράσεων στην πρόοδο και την ευημερία της κάθε χώρας. Ας σκεφτεί κάποιος πόσες δουλειές θα εγκαταλειφθούν επειδή αυτός που ξέρει να τις κάνει δεν θα βρίσκει σπίτι κοντά στην περιοχή. Πόσες επιχειρήσεις δεν θα ξεκινήσουν επειδή η έδρα τους δεν βρίσκεται σε περιοχή οικιστικής ανάπτυξης. Πόσοι φοιτητές δεν θα πάνε να φοιτήσουν σε άλλες πόλεις επειδή δεν αντέχουν να πληρώνουν ένα ακριβό νοίκι.

Επιπλέον, η ακριβή στέγη έχει βρεθεί να είναι ένας από τους βασικούς αρνητικούς παράγοντες στην δημογραφική εξέλιξη μιας χώρας σε όλες σχεδόν τις ευρωπαϊκές χώρες. Αν ένα νεαρό ζευγάρι δεν βρίσκει να νοικιάσει ένα κατάλληλο σπίτι για να κάνει παιδιά, η απόφαση αναβάλλεται για μια καλύτερη στιγμή η οποία όμως και αυτή μπορεί να αναβληθεί από μια νέα αναποδιά και ίσως εγκαταλειφθεί οριστικά.

Μέτρα πολιτικής

Πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ξεκινήσει να εφαρμόζουν στεγαστικά προγράμματα ειδικά για νέες οικογένειες με παιδιά, ώστε να απαντήσουν στο κρίσιμο αυτό πρόβλημα. Το κριτήριο είναι με το δεύτερο ή τρίτο παιδί μια οικογένεια να αποκτά άμεση πρόσβαση σε ευνοϊκά στεγαστικά δάνεια, ώστε να έχει αφενός τον κατάλληλο χώρο να τα μεγαλώσει και αφετέρου να αποφύγει το κόστος του Real-Estate. Στην Ελλάδα, παρόμοια προγράμματα εφαρμόστηκαν από τις τράπεζες μετά την ένταξη στην ΟΝΕ και την δραστική μείωση των επιτοκίων που ακολούθησε, μετά την κρίση όμως εξαφανίστηκαν και είναι καιρός να εμφανιστούν ξανά.

Άλλα μέτρα πολιτικής είναι η αύξηση του ανταγωνισμού μεταξύ των επιχειρήσεων Real-Estate και ο αυστηρός έλεγχος για πρακτικές εναρμόνισης. Από την άποψη αυτή, ήταν επιζήμια η κατάργηση του Συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ που πρόσφατα εξήγγειλε η κυβέρνηση. Όσο υπήρχε, οι μεγάλες συγκεντρώσεις ακίνητης περιουσίας αποθαρρύνονταν γιατί αυξανόταν όχι μόνο η μέση φορολογία αλλά και η οριακή φορολογία. Τώρα ακόμα και αν αυξηθεί ο απλός ΕΝΦΙΑ, θα είναι όπως η περίπτωση της Ιρλανδίας με την γενικευμένη αύξηση του φόρου και απλώς θα μετακυλιστεί στους αγοραστές και ενοκιαστές.

Η μεγάλη πάντως και ουσιαστική κίνηση που θα αμβλύνει το πρόβλημα της ακριβής στέγης σε βάθος χρόνου είναι η μαζική και οργανωμένη κατασκευή νέων κατοικιών προσαρμοσμένη στις ανάγκες της σύγχρονης οικογένειας. Με τον τρόπο αυτό η προσφορά κατοικίας θα ενισχυθεί και θα ανταποκριθεί καλύτερα στις τρέχουσες ανάγκες.

Την ίδια στιγμή, πρέπει να περιοριστεί και να ελεγχθεί αυστηρά η απόκτηση κατοικίας από μη-κατοίκους της χώρας ή άλλης χώρας εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Μπορεί τώρα το δέλεαρ ενός μεγαλύτερου τιμήματος να κάνει πολλούς να πωλούν αδιακρίτως, μια μέρα όμως θα αντιληφθούν πόσο έχει αλλάξει η γειτονιά τους και η χώρα τους αλλά θα είναι αργά για να το διορθώσουν γιατί θα φαίνονται και οι ίδιοι ξένοι και επήλυδες. Επιπλέον, θα έχουν διώξει και τους πιο νέους που θα ήθελαν να κάνουν οικογένεια στην χώρα τους αλλά δεν έβρισκαν σπίτι και ξενιτεύτηκαν – όπως κάποτε.

Γράφει ο Νίκος Χριστοδουλάκης